renta antigua

Para finales de este año y principios de 2015 finalizan una gran parte de los contratos de arrendamiento de locales de renta antigua cuyo arrendatario sea una persona física o jurídica. Aunque puede que una parte de estos contratos para las personas jurídicas tengan su duración prorrogada hasta el año 2019 o más.

 

¿A qué inmuebles afecta esta extinción?

Los inmuebles arrendados con anterioridad del 9 de mayo de 1985 se regulaban por la LAU (Ley de arrendamientos urbanos) de 1964.

En cambio, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva LAU del 94 (en vigor actualmente aunque el año pasado tuvo importantes reformas). Esta nueva ley del 94 regulaba sobre todo los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir del 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor).

Pero en las Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Podemos ver pues que cada disposición se ocupa de los distintos tipos de arrendamiento.

Y, es en la tercera disposición transitoria en la cual se regula lo que aquí nos atañe, es decir lo que ocurrirá con los contratos de alquiler de local de negocio que entraron en vigor con anterioridad al 9 de Mayo del año 1985 y que a 1 de Enero del año 1995 continuaban vigentes. Se viene a referir a distintas materias pero sobre todo a la extinción del arrendamiento de local de renta antigua y además con la distinción para señalar un plazo de extinción del contrato, dependiendo de si el arrendatario es una persona física o jurídica.

renta antigua

 

¿Qué pasa cuando el arrendatario es persona física?

Inquilino fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014: Nos referimos a inquilino, a aquella persona titular del arrendamiento en fecha 31 de Diciembre del año 1994, es decir cuando entra en vigor la LAU del año 1994, sea el originario o subrogado de este. El contrato de alquiler termina en el momento de fallecimiento o cuando el inquilino se jubile. A pesar de ello, si el cónyuge desea subrogarse en el contrato para efectuar la misma actividad, podrá entonces el contrato seguir siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. Si se da la situación de que ya se hubiesen producido dos subrogaciones antes del 31 de Diciembre de 1994, no habrá posibilidad de nueva subrogación, por lo que el contrato termina al fallecer o jubilarse el inquilino. Si únicamente se hubiese producido una subrogación con anterioridad a dicha fecha, entonces si puede suceder una nueva subrogación con posterioridad al fallecimiento o jubilación del inquilino (únicamente en favor del cónyuge, no del descendiente).
Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014: para este supuesto el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que la ley autoriza deseen subrogarse en el contrato. Las personas que autoriza la ley para subrogarse son:

1. Una subrogación: únicamente podrá haber subrogación en los siguientes casos:

  • Cuando el cónyuge se subrogue y éste fallezca o se jubile después del 31 de diciembre de 2014. En este caso el contrato termina cuando se produzca el fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado.
  • Cuando a la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino no haya cónyuge o, habiéndolo, no quiera subrogarse. Tendrá pues derecho a subrogarse un descendiente del inquilino. Si ninguno de sus descendientes quiere, el contrato se extingue al fallecimiento o jubilación del inquilino (antes del 31 de Diciembre del año 2014). Si un descendiente se subroga en el contrato, este se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (se extinguirá antes si el descendiente se jubila o fallece antes de esa fecha).

Esta única subrogación (ya sea del cónyuge o del descendiente a falta de cónyuge) no podrá realizarse si ya se hubieran producido en el contrato con anterioridad al 31 de Diciembre de 1994 dos subrogaciones.

2. Doble subrogación:

Podrá haber dos subrogaciones únicamente cuando, en caso de fallecimiento antes del 31 de Diciembre del año 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de Diciembre de 2014. Como excepción en este supuesto si podrá subrogarse un descendiente del inquilino.  En ese caso el contrato finalizará como  tarde el 31 de Diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha). Esta doble subrogación no puede hacerse cuando se hubiera producido anteriormente al 31 de Diciembre de 1994 en el contrato una transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

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¿Qué pasa cuando el arrendatario es persona jurídica?

Para este supuesto nos debemos atener a la noción de “actividad comercial”.

Tenemos por tanto esta caracterización:

  • Persona jurídica con actividad comercial: todos los contratos con renta antigua se extinguen el 31 de Diciembre de 2014, a excepción de aquellos cuya actividad se efectúe en locales de más de 2500 metros cuadrados. En estos casos la extinción se produjo el 31 de diciembre de 1999. Igualmente, dichos plazos son para el supuesto en que el arrendatario no se negó a actualizar de la renta solicitada por la parte arrendadora, si se negó su extinción se efectuó a 31 de Diciembre de 1999. Como excepción en los supuesto en los que la actualización de la renta se efectuó de una sola vez (no de forma escalonada), no se extinguirá el contrato hasta el 31 de Diciembre de 2019.
  • Persona jurídica con actividad no comercial: dichos contratos o están finalizados o se extinguen como máximo el 31 de Diciembre de 2014.

¿El arrendatario tiene derecho a alguna indemnización?

El inquilino tiene derecho a una indemnización de una cantidad igual a 18 mensualidades de la renta vigente en el momento de la extinción del arrendamiento cuando antes de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona empiece a ejercer en el local la misma actividad o parecida a la que aquél ejercitaba.

Derecho preferente para continuar en el local arrendado

  • Desde el momento en que finalice el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para seguir en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un contrato nuevo con distinto arrendatario antes de haber transcurrido 1 año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
  • A tal efecto, el arrendador tendrá que notificar de forma fehaciente al arrendatario su intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
  • El derecho preferente para seguir en el local arrendado según las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
  • El arrendador, una vez pasado el plazo de 30 días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 120 días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.
  • Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
    El arrendador está obligado a notificar al arrendatario cuyo contrato hubiera finalizado, una copia del contrato nuevo celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en un plazo de 15 días desde su celebración.
  • Ojo . El ejercicio de este derecho preferente es incompatible con la percepción de la indemnización que hemos señalado en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario elegir entre uno u otro.
Extinción del contrato de alquiler de renta antigua (Decreto Boyer) modificado el: noviembre 23rd, 2014 por admin